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2020-10-23 00:59:11 投稿人 : jz200628 围观 : 19 次 0 评论

  新浪财经房产|大眼楼管 青柠

  近日,发布了三季报,今年前三季度实现营业收入501.18亿元,同比增长96.21%;归母净利润为21.92亿元,同比下降56.96%。

  对于营收增长、净利润却大幅下滑,招商蛇口表示,报告期内捕鱼游戏比赛_明星斗地主_斗地主残局,受房地产项目结转结构影响,社区业务毛利率同比下降;因疫情,公司实行减免租金等政策导致公司园区业务利润同比下降明显;上年同期公司转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元。

  而若剔除掉上年同期的22.26亿元收益,今年前三季度,招商蛇口的归母净利润依旧同比大幅下滑了23.54%。

  事实上在2019年,招商蛇口的扣非归母净利润便下滑了14.55%,除了疫情的影响,收入占比较大的社区业务盈利能力下滑是重要原因。如今2020年仅剩下最后两个多月,招商蛇口“故技重施”,开始频繁出售股权,借此保利润。

  主要业务毛利率大幅下滑 疫情不是根本原因

  招商蛇口的收入主要来自社区开发与运营(主要为房地产销售)及园区开发与运营,收入占比约为7:3。上半年两项主业的双双不利,令其净利润下滑幅度超80%捕鱼游戏比赛_明星斗地主_斗地主残局,而第三季度业绩虽有明显反弹,但净利润降幅仍超50%,继续增收不增利。

  今年前三季度,招商蛇口的毛利率为24.32%,较2019年同期的36%同比下滑近12个百分点。2020年盈利能力继续恶化。

  今年以来,从外部环境来看,持续半年的疫情对公司的园区业务造成了较大的影响,上半年,公司的园区业务毛利率同比下滑了18.24个百分点至20%以下。

  而除了受疫情影响的园区业务之外,收入占比超7成的社区业务毛利率也在持续下滑,更加需要引起关注。数据显示,2019年,招商蛇口的社区业务毛利率由2018年的29.91%下滑至24.2%,而今年上半年进一步下滑至18.77%。当期结转项目盈利空间较差。

  销售毛利率大幅下滑的同时,招商蛇口的费用控制也较差,前三季度净利率同比大幅下降16.03个百分点至6.8%,进一步拖累盈利能力。

  拿地成本上升较快 多个项目盈利空间不大

  得益于产业园优势,招商蛇口的拿地成本较低,但近来的数据显示,拿地优势似乎难以为继。

  今年招商蛇口加大了土地投资力度,但拿地成本显著上升,上半年招商蛇口的拿地成本为9619.9元/平方米,较2019年的6858.75元/平方米增超40%捕鱼游戏比赛_明星斗地主_斗地主残局,而同期销售均价增速为18.1%,地价增速较快。今年拿下的地块中不少都系溢价拿地,项目的盈利空间不大,公司未来毛利率或继续承压。

  今年8月,招商蛇口通过摇号获得长沙谷山南双限地,地块总价14.6亿元,溢价率30%,楼面价6500元/平方米,限定毛坯住宅最高销售均价12500元/平方米,除去一定的建筑成本后,这一项目的盈利空间并不大。

  7月,经过47轮竞拍,招商蛇口子公司以16.74亿元竞得东莞谢岗镇谢山村2020WR026地块,溢价率39%,剔除无偿配建后,预估楼面价约8870元/平方米。

  皇姑2020-02号北四台子村二期-2地块,溢价率24.44%,还需无偿移交政府租赁住房27000平方米;

  海虹口区嘉兴路街道HK271-01地块,溢价率为28.4%;

  广东中山翠亨新区起步区1宗住宅用地,溢价率9.01%...

  临近年底频繁出售股权 为保今年净利润?

  2019年,招商蛇口的非经常性损益高达35.6亿元,是2018年6.43亿元的5.54倍。2019年公司的归母净利润为160.33亿元,同比增长5.2%,而扣非归母净利润却同比下滑14.55%。

  今年下半年以来,招商蛇口又开始频繁转让股权,2020年的非经常性损益很有可能再创新高。

  9月23日,据北京产权交易所消息,招商蛇口拟转让深圳市乐艺置业有限公司49%股权,转让底价6.07亿元。

  10月21日,据重庆产权交易网消息,招商蛇口旗下公司招商局地产(武汉)有限公司拟转让武汉招盈汉都置业有限公司30%股权,转让底价2136.291万元。

  据北交所网站10月20日消息,招商蛇口全资子公司深圳市招盛阁置业管理有限公司100%股权及1.38亿元债权,以及达峰国际股份有限公司的全资子公司明华(蛇口)海员服务公司100%股权及0.7亿元债权挂牌转让,底价分别约为23.90亿元和17.56亿元,合计金额约41.46亿元。

  截至目前,招商蛇口的转让股权所得预计将超40亿元,约为2019年全年扣非归母净利3成多。

  同时,招商蛇口此番出售股权“瘦身”或也有三条红线重压之下的业务调整考量。招商蛇口目前的负债结构不算合理,截至6月末,有息负债中短期借款占比约47%,同时长期借款中,1-2年内到期债务占比较大,超443亿元,存在较大的债务再融资需求。截至6月末,公司的现金短债比为0.96倍,触及监管红线,9月末则提至1.02倍,勉强达到监管要求的至少1倍。

数据来源:中期报告数据来源:中期报告

责任编辑:公司观察

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